Wat is een executieveiling?
Een executieveiling is een gedwongen openbare verkoop van een woning, meestal omdat de eigenaar zijn hypotheeklasten niet meer kan betalen. De hypotheekverstrekker, doorgaans een bank, heeft het recht om de woning via een veiling te verkopen om de openstaande schuld te verhalen. Dit recht is vastgelegd in de hypotheekakte en wordt uitgevoerd door een notaris.
Executieveilingen vinden regelmatig plaats in heel Nederland. De meeste veilingen worden tegenwoordig online gehouden via het platform veilingnotaris.nl, waar je kunt zoeken naar aankomende veilingen, de veilingvoorwaarden kunt inzien en online kunt bieden. Daarnaast zijn er nog fysieke veilingen bij notariskantoren, hoewel deze steeds zeldzamer worden.
Waarom worden woningen geveild?
De meest voorkomende reden voor een executieveiling is betalingsachterstand op de hypotheek. Als een huiseigenaar gedurende langere tijd de hypotheeklasten niet betaalt, kan de bank na herhaalde aanmaningen en een gang naar de rechter besluiten tot gedwongen verkoop. Dit is een laatste redmiddel: banken proberen eerst samen met de eigenaar een oplossing te vinden, zoals een betalingsregeling of onderhandse verkoop.
Andere redenen voor een executieveiling zijn beslaglegging door schuldeisers, het niet nakomen van verplichtingen uit een erfpachtovereenkomst, of een faillissement. In al deze gevallen wordt de woning verkocht om de schulden van de eigenaar (deels) af te lossen.
Hoe verloopt een executieveiling?
Een executieveiling verloopt in een vast patroon. Minimaal dertig dagen voor de veiling wordt de verkoop aangekondigd in een lokale krant en op veilingnotaris.nl. In de aankondiging staan het adres, de veilingdatum, de veilingvoorwaarden en de naam van de notaris die de veiling leidt.
De veiling zelf bestaat uit twee fasen. In de inzetfase worden oplopende biedingen uitgebracht totdat niemand meer hoger biedt. Het hoogste bod in de inzet is het startpunt voor de tweede fase. In de afmijnfase roept de notaris een bedrag af dat begint boven het inzetbedrag en in stappen daalt. De eerste bieder die "mijn" roept, krijgt de woning toegewezen tegen dat bedrag. De uiteindelijke verkoopprijs is het hoogste bedrag uit beide fasen.
Na de veiling heeft de executant (meestal de bank) nog drie dagen bedenktijd om de verkoop te gunnen of in te trekken. Als de opbrengst te laag is ten opzichte van de schuld, kan de bank besluiten de veiling niet te gunnen.
Voordelen van kopen op een executieveiling
Het grootste voordeel is de prijs. Woningen op executieveilingen worden regelmatig verkocht voor 10 tot 30 procent onder de marktwaarde. Dit komt doordat er minder concurrentie is dan op de reguliere woningmarkt en doordat kopers rekening houden met de risico s en onzekerheden die bij een veilingaankoop horen.
Een ander voordeel is de snelheid. Het veilingproces is kort en overzichtelijk: je weet direct of je de woning hebt gekocht en de overdracht vindt meestal binnen zes weken na de veiling plaats. Er is geen langdurig onderhandelingsproces of voorbehoud van financiering zoals bij een reguliere aankoop.
Risico s en nadelen
Kopen op een executieveiling brengt aanzienlijke risico s met zich mee. Het belangrijkste risico is dat je de woning meestal niet van binnen kunt bezichtigen voor de veiling. Je koopt de woning in de staat waarin deze zich bevindt, inclusief eventuele gebreken, achterstallig onderhoud of schade. Een bouwkundige keuring vooraf is doorgaans niet mogelijk.
Daarnaast geldt er geen ontbindende voorwaarden. Als je het hoogste bod uitbrengt en de veiling wordt gegund, ben je verplicht de woning af te nemen. Er is geen bedenktijd en je kunt je niet beroepen op een financieringsvoorbehoud. Je moet de koopsom en de bijkomende kosten volledig en op tijd betalen, anders ben je aansprakelijk voor de schade.
Andere risico s zijn:
- Bewoning — de woning kan nog bewoond zijn door de vorige eigenaar of door huurders. Het ontruimen van bewoners kan maanden duren en extra kosten met zich meebrengen.
- Achterstallig onderhoud — geveilde woningen verkeren vaak in slechte staat, omdat de eigenaar geen geld meer had voor onderhoud.
- Verborgen gebreken — je kunt geen beroep doen op verborgen gebreken, omdat de verkoop plaatsvindt "as is".
- VvE-schulden — bij een appartement kunnen er achterstallige VvE-bijdragen zijn die voor rekening van de koper komen.
- Erfpacht — controleer of er erfpacht van toepassing is en of er achterstallige erfpachtcanon verschuldigd is.
Kosten bij een veilingaankoop
De kosten bij een veilingaankoop zijn hoger dan bij een reguliere aankoop. Naast de koopsom betaal je:
- Veilingkosten — de kosten van de notaris en de organisatie van de veiling, doorgaans 2 tot 5 procent van de koopsom.
- Overdrachtsbelasting — 2% voor een eigen woning of 10,4% als het niet je hoofdverblijf wordt.
- Notariskosten — voor de leveringsakte en eventueel de hypotheekakte.
- Ontruimingskosten — als de woning nog bewoond is, kunnen de kosten voor ontruiming via de deurwaarder oplopen tot enkele duizenden euro s.
- Renovatiekosten — reken op aanzienlijke kosten om de woning bewoonbaar te maken.
Tel alle kosten bij elkaar op voor je een bod uitbrengt. Een woning die op het eerste gezicht goedkoop lijkt, kan na alle bijkomende kosten toch duurder uitvallen dan een vergelijkbare woning op de reguliere markt. Gebruik onze kosten koper calculator als referentie voor de reguliere bijkomende kosten.
Hoe bereid je je voor?
Een goede voorbereiding is essentieel bij het kopen op een executieveiling. Begin met het bestuderen van de veilingvoorwaarden die beschikbaar zijn op veilingnotaris.nl. Hierin staan alle juridische en financiele voorwaarden van de verkoop. Laat de voorwaarden bij voorkeur controleren door een jurist of notaris.
Doe zo veel mogelijk onderzoek naar de woning. Bekijk de buitenkant, onderzoek de buurt, controleer het bestemmingsplan en zoek de WOZ-waarde op. Zoek het adres op via Woningbase voor informatie over het bouwjaar, de woonoppervlakte en het energielabel. Raadpleeg het Kadaster voor informatie over eigendom, hypotheken en eventuele beslagen.
Zorg dat je financiering rond is voor de veiling. Je hebt geen financieringsvoorbehoud, dus je moet zeker weten dat je de koopsom en bijkomende kosten kunt betalen. Overleg vooraf met je bank of hypotheekadviseur. Vergelijk de hypotheekrentes en bereken je maximale hypotheek ruim voor de veilingdatum.
Tips voor kopers
Stel vooraf een maximumbedrag vast en houd je daaraan. Het is verleidelijk om in het heetst van de strijd meer te bieden dan gepland, maar bij een executieveiling kun je je niet meer terugtrekken. Reken alle bijkomende kosten mee in je maximumbod en houd een ruime marge aan voor onvoorziene kosten.
Ga als beginner eerst een paar keer als toeschouwer naar een veiling om het proces te leren kennen. Overweeg om samen te werken met een gespecialiseerde veilingmakelaar die je kan adviseren over de waarde van de woning en je kan begeleiden bij het biedproces. De kosten hiervoor verdien je vaak terug doordat je beter geinformeerd een bod uitbrengt.
Bekijk ook woningen die onder hun WOZ-waarde te koop staan op de reguliere markt. Dit kan een veiliger alternatief zijn als je op zoek bent naar een woning onder de marktwaarde, met het voordeel van bezichtiging, ontbindende voorwaarden en bedenktijd.