Twee verschillende waarden
Veel huiseigenaren en woningzoekers verwarren de WOZ-waarde met de taxatiewaarde, of denken dat het om hetzelfde gaat. Hoewel beide een waarde van de woning uitdrukken, zijn het fundamenteel verschillende begrippen die op verschillende manieren worden bepaald en voor verschillende doeleinden worden gebruikt. Het is belangrijk om het verschil te begrijpen, zodat je de juiste waarde gebruikt in de juiste context en niet voor verrassingen komt te staan.
De WOZ-waarde, voluit de Waardering Onroerende Zaken, wordt jaarlijks vastgesteld door de gemeente op basis van de Wet waardering onroerende zaken. De taxatiewaarde daarentegen wordt vastgesteld door een onafhankelijk taxateur op het moment dat je een taxatie laat uitvoeren, doorgaans in het kader van een hypotheekaanvraag. Beide waarden kunnen aanzienlijk van elkaar verschillen, soms wel tienduizenden euro's.
Hoe wordt de WOZ-waarde bepaald?
De gemeente bepaalt de WOZ-waarde van alle woningen binnen de gemeentegrenzen op basis van een waardepeildatum, die ligt op 1 januari van het voorgaande jaar. Dit betekent dat de WOZ-waarde die je in een bepaald jaar ontvangt, gebaseerd is op de marktsituatie van meer dan een jaar geleden. De gemeente gebruikt hiervoor een modelmatige waardering, waarbij de waarde wordt berekend op basis van verkoopprijzen van vergelijkbare woningen rondom de waardepeildatum, aangevuld met gegevens over de woning zelf, zoals het oppervlak, het bouwjaar en het type woning.
De WOZ-taxateur bezoekt de woning in de meeste gevallen niet persoonlijk. De waardering is gebaseerd op beschikbare data en modellen. Hoewel de gemeente streefd naar een nauwkeurige waardering, is de WOZ-waarde daarmee een globale inschatting die niet dezelfde nauwkeurigheid heeft als een individuele taxatie door een erkend taxateur die de woning wel persoonlijk bezichtigt.
Waarvoor wordt de WOZ-waarde gebruikt?
De WOZ-waarde wordt primair gebruikt voor fiscale doeleinden. De gemeente gebruikt de WOZ-waarde als grondslag voor de berekening van de onroerendezaakbelasting, beter bekend als OZB. Hoe hoger de WOZ-waarde, hoe meer OZB je betaalt. Daarnaast gebruikt het waterschap de WOZ-waarde voor de berekening van de watersysteemheffing, en de Belastingdienst gebruikt de WOZ-waarde voor de berekening van het eigenwoningforfait in de inkomstenbelasting.
De WOZ-waarde speelt ook een rol bij de erfbelasting en schenkbelasting. Als je een woning erft of geschonken krijgt, wordt de WOZ-waarde gebruikt als uitgangspunt voor de berekening van de belasting. Het is daarom in sommige gevallen voordelig als de WOZ-waarde lager is, omdat je dan minder belasting betaalt. In andere gevallen, zoals bij het bepalen van de maximale hypotheek, is juist een hogere waarde gewenst.
Waarvoor wordt de taxatiewaarde gebruikt?
De taxatiewaarde wordt specifiek gebruikt in het kader van hypotheekverstrekking. De geldverstrekker baseert het maximale hypotheekbedrag op de getaxeerde marktwaarde, niet op de WOZ-waarde. De taxatiewaarde is nauwkeuriger dan de WOZ-waarde, omdat de taxateur de woning persoonlijk bezoekt, de staat van onderhoud beoordeelt en rekening houdt met specifieke kenmerken die de waarde beïnvloeden. Een recente verbouwing, een prachtige tuin of juist achterstallig onderhoud worden wel meegenomen in de taxatiewaarde, maar vaak niet in de WOZ-waarde.
Het verschil tussen de WOZ-waarde en de taxatiewaarde kan in beide richtingen uitvallen. In een stijgende markt ligt de taxatiewaarde vaak hoger dan de WOZ-waarde, omdat de WOZ-waarde op een oudere waardepeildatum is gebaseerd. In een dalende markt kan het omgekeerde het geval zijn. Ook individuele factoren, zoals een recente verbouwing die nog niet is verwerkt in de WOZ-waarde, kunnen voor een verschil zorgen.
Bezwaar maken tegen de WOZ-waarde
Als je het niet eens bent met de WOZ-waarde die de gemeente heeft vastgesteld, kun je bezwaar maken. Dit moet binnen zes weken na ontvangst van de WOZ-beschikking gebeuren. Het is zinvol om bezwaar te maken als je kunt aantonen dat de WOZ-waarde te hoog is, bijvoorbeeld door te wijzen op verkoopcijfers van vergelijkbare woningen die lager liggen, op gebreken aan je woning die niet zijn meegenomen, of op onjuiste gegevens in de WOZ-administratie. Een succesvolle bezwaarprocedure leidt tot een lagere WOZ-waarde en daarmee tot lagere belastingen. Let wel: een lagere WOZ-waarde heeft geen invloed op je taxatiewaarde, want dat zijn twee volledig onafhankelijke waardebepalingen.